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楼市调控一城一策 大连设置房价“涨跌板”

作者:采集侠  来源:本站原创  发表时间:2019-10-02 10:00
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7月份以来,地方楼市调控政策再现密集之势,其中,除开封市调控政策上演“一日游”外,苏州、呼和浩特等城市均根据自身实际情况,进一步加码调控政策。

近日,大连市人民政府办公室发布了一则《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》(下称《通知》),《通知》要求,所有房地产项目均须申报商品住房预售价格,对于不接受商品住房价格指导的开发商,有关部门依法依规暂停其网签备案资格。

大连严控房价

具体而言,加强对中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区、旅顺口区、金普新区、普兰店区在售商品住房(含公寓)项目的价格监控指导,对《通知》发布前取得预售许可证的项目,重新申报未售商品住房预售价格。在2019年5、6月份已发生网签备案行为的,其未售房源按照同质可比原则,申报价不得高于5、6月份最低价格;在5、6月份未发生网签备案行为的,其未售房源按照同质可比原则,申报价不得高于5月份之前最近成交月份的最低价格。对本《通知》发布后办理预售许可证的分期预售项目,其未售房源按照同质可比原则,申报价格不得高于前一期已售房源的价格。

此外,在调控文件中不仅抑制房价上涨,还有着这么一条:对本《通知》发布后首次申请预售许可证的新项目,建立价格核算制度,引入第三方评估机构对项目的成本、税费、利润等进行核算,按照一房一价制度申报房源价格,6个月内不得调整申报价格,6个月后可申请下调申报价格;实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。

与此前多次升级调控的苏州相同,大连也曾因被住房和城乡建设部点名而登上过舆论头条。今年5月,住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,今年4月大连新建商品住宅环比增长0.7%、同比增长13.2%,在70城中并不算很靠前。但在5、6月份,环比增速分别为1.4%、1.2%,位居70个大中城市的前10名。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次大连出台房地产调控工作的新政策,从政策内容看有两点是创新的政策。第一、落实预售价格重新申报的制度。对于一些可售房源的价格,通过重新申报的方式进行管控,且价格都要根据过去同类的楼盘交易价格进行制定,即“就低不就高”,这样也促使部分未销售的项目定价更低,而没有涨价的基础。

第二、落实价格核算制度。政策规定了引入第三方机构进行房价的测算,这样实际上从更精准的角度把控了住房的定价。同时这个过程中设定了涨跌幅,即短期内不允许上涨,同时下跌幅度不能高于5%。通过预售证中的价格管控,有助于防范房企违规涨价。对于相关房企来说,此前捂盘惜售等行为变得没有意义,或者说后续反而要采取更低的价格进行销售,这也有助于督促房企主动进行销售。

而在今日A股市场,深市地产指数下跌超过2%,万科A、华侨城A等龙头房企股价跌幅超过3%。

因城施策是下半年的政策基调

无独有偶,公开信息显示,合肥市市住房保障和房产管理局等七部门近日联合召开房地产市场稳控工作会议,对开发商念起了“紧箍咒”。按照相关方面要求与建议,对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业,适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。

其实,楼市“因城施策”也赋予了地方一定的灵活性和政策空间。中原地产研究中心统计指出,截至7月28日,7月单月房地产调控已经超过40次。此外,4月、5月、6月我国房地产相关调控分别达60次、41次和46次,1至3月则分别为68次、21次、15次。其中,1月发布楼市相关政策较多,主要是受各地召开地方两会、定调楼市的影响。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐指出,虽说因城施策,但目前三四线城市并不具备政策松绑条件。地方政府出台政策前,应先详细了解地方具体情况、预计政策效果,再根据国家的调控方向出台适合自己城市的政策。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示:“宏观经济压力下政策不能‘紧’,房地产防风险下政策不能‘松’。因此,预计下半年我国房地产政策将会保持连续稳定。从内部来看,过去20年尤其是近10年的金融宽松,住房投资属性大幅增强,不利于长期消费和经济的增长。从外部看,刺激房地产投资与消费,无疑会挤占其他行业的投资与居民其他方面的消费,结果是实体经济进一步空心化,内需进一步疲软不振。从实际情况看,政策对于市场保持高度的敏感性,哪里市场有变化哪里就有潜在政策,政策总体稳定的背景下因城施策也是下半年及更长时间的政策基调。”

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